Примерно до середины 50-х годов прошлого века большинство домов в Москве строилось по индивидуальным проектам; случаи, когда возводились сразу несколько однотипных домов, были очень редки. Поэтому во внешнем облике зданий тех лет, равно как и в их конструктиве, есть весьма существенные различия. Это объясняется тем, что в то время не использовались технологии массового жилищного строительства.
Все дома строились из кирпича, перекрытия в них выполнялись полностью из дерева или были смешанными (дерево и металлические балки), а под ванной, санузлом и кухней обычно выполнялся бетонный настил. В качестве несущих здесь выступают фасадные стены, а также колонны и опоры.
Данные конструктивные особенности накладывают ряд ограничений на проведение в помещениях этих домов ремонтных работ по перепланировке. Причем самым серьезным из них является следующее.
Некоторые довоенные дома считаются памятниками истории и архитектуры, и перепланировка в них согласуется с трудом и связана с большими затратами. Разработкой проекта перепланировки здесь не обойтись - понадобится проект приспособления для современного использования, различные экспертизы и ряд дополнительных согласований.
С теми из старых домов, которые памятниками не являются, тоже не все так просто.
Во-первых, они могут быть сильно изношены, и это требует проведения серьезного инженерного обследования, на основании которого выдается техническое заключение о возможности проведения перепланировки.
Во-вторых, автор проекта этих домов неизвестен, и поэтому ТЗ придется заказывать в ГУП МосжилНИИпроект.
В-третьих, далеко не все работы могут в таких домах проводиться. Например, перед устройством проемов в межкомнатных перегородках, необходимо убедиться, что они не являются разгружающими (т.е. на них не опираются перекрытия). При установке новых стен или замене стяжки пола понадобятся расчеты, которые подтвердят, что на перекрытия не будет оказано нагрузок превышающих нормативное значение.
Отметим, что в некоторых подобных домах проводился капитальный ремонт с полной заменой изношенных деревянных перекрытий на железобетонные. Факт капремонта является существенным плюсом при проведении перепланировки, однако не избавляет собственников от необходимости разработки проектной документации и оформления технического заключения.
Кроме того, многие старые дома на протяжении своей истории не раз меняли свое функциональное назначение, побывав казармами, коммуналками и госучреждениями. Покупая квартиру в таком доме, убедитесь, что ее планировка соответствует поэтажному плану БТИ.
Пример технического заключения по перепланировке в старом фонде
(дом с деревянными перекрытиями по металлическим балкам, автор ТЗ - ГУП МосжилНИИпроект)
