ГУП МосжилНИИпроект – один из старейших и авторитетнейших проектных институтов Москвы. Его деятельностью является проектирование новых зданий, организация капитального ремонта общественных объектов (школ, больниц, детских садов, административных учреждений и т.д.), реконструкция старого жилого фонда.
Обследование многоквартирных домов с целью оценки технического состояния несущих конструкций здания также находится в компетенции МосжилНИИпроекта. Это работа проводится на основе обращения в проектный институт собственника, решившего сделать перепланировку своей квартиры в соответствии с действующим жилищным законодательством.
По его результатам предприятием выпускается специальный документ – техническое заключение (ТЗ), которое может быть двух видов:
- Техническое заключение о предстоящей перепланировке.
- Техническое заключение по факту уже сделанной перепланировки.
Для того чтобы понять, какие ремонтные мероприятия можно проводить в рамках перепланировки помещения или дать оценку уже выполненным работам, инженер ГУП МосжилНИИпроект должен выехать на объект и на месте обследовать несущие стены, колонны, перекрытия, балконы, лоджии, подвальные и чердачные помещения, проанализировать состояние кровли и фасада здания, системы вентиляции, водоснабжения и канализации и т.д.
Согласно ППМ №508-ПП в редакции №840-ПП при затрагивании несущих стен или изменении конструкции пола техническое заключение оформляется специалистами проектном организации, являющейся разработчиком проекта дома.
Если сведения об авторе дома отсутствуют или он прекратил юридическое существование, то ТЗ должна готовить уполномоченная Правительством Москвы проектная организация. На сегодняшний день ей является ГУП МосжилНИИпроект. Поэтому, если вы проживаете в доме, простроенном до эпохи массового типового строительства (до 50-х годов), за техническим заключением вам придется обращаться именно в этот проектный институт.
Оформление технического заключения – это лишь первый шаг в процессе согласования перепланировки квартиры. На его основе проектным институтом или специализированной компанией разрабатывается проект перепланировки, который вместе с техническим заключением, заявлением, техпаспортом БТИ и правоустанавливающими документами передается через "единое окно" «Мои документы» на утверждение в Мосжилинспекцию. При положительном исходе собственник получает разрешение на перепланировку и после этого может начинать ремонтные работы.
В нашей статье мы более подробно остановимся на разработке технического заключения, тем более, что при определенных обстоятельствах его оформление для домов старого фонда может проходить в два этапа.
Процесс получения технического заключения от ГУП МосжилНИИпроект
Начнем с самого начала – с обращения собственника в ГУП МосжилНИИпроект. Для этого придется лично приехать в проектный институт (станция метро «Площадь Революции»), здание которого располагается по адресу: г.Москва, ул. Никольская, д.8/1 (вход со стороны Богоявленского переулка) и, воспользовавшись службой «одного окна», передать необходимые документы. В их числе:
- свидетельство права собственности (копия);
- поэтажный план БТИ до перепланировки, а также в красных линиях, если перепланировка уже произведена (копии);
- технический паспорт и экспликация (копия);
- нотариально подтвержденная доверенность;
- паспорт;
- заявление.
Для открытия заказа собственник проводит консультацию с сотрудниками ГУП МосжилНИИпроект, с которыми обсуждает предстоящую перепланировку, и, если она не противоречит противопожарным требованиям и актуальным санитарным и строительным нормативам, заключается договор на выезд инженера для проведения обследования, по итогам которого будет выпущено техническое заключение.
Проблема перекрытий в старых домах
Поскольку спецификой ГУП МосжилНИИпроект является работа с домами, построенными еще в первой половине прошлого века, в процессе инженерного обследования особое внимание уделяется системе перекрытий в здании.
Перекрытия являются обязательным элементом в конструкции любого многоквартирного дома. Они разделяют здание на этажи, а также отделяют подвальные и чердачные помещения от жилой зоны и должны обладать определенными теплозащитными, звуко- и гидроизоляционными свойствами. А самое главное – быть прочными.
Однако в жилых строениях сталинской эпохи, несмотря на их очевидные преимущества в виде высоких потолков, удачных планировочных решений, толстых наружных стен и просторных помещений, имеется очень серьезный изъян – чрезвычайно высокий процент износа перекрытий, которые преимущественно выполнялись из дерева.
По истечении столь продолжительного времени деревянные или смешанные перекрытия в старых многоквартирных домах под воздействием влаги, из-за нарушения влажностного режима, колебаний температур или в результате поражения насекомыми приходят в негодность. Деревянные балки и деревянный накат начинают гнить, металлические конструкции поражает коррозия. Все это оказывает губительное воздействие на несущую способность перекрытий, которые со временем начинают проседать.
Деревянные и смешанные перекрытия в старых домах:
При проведении инженерного обследования сотрудник ГУП МосжилНИИпроект осмотрит верхнее и нижнее перекрытия в квартире. Каждое из них может находиться в одном из четырех состояний:
- Исправном (без дефектов).
- В условно работоспособном (имеются повреждения локального характера).
- Ограничено работоспособном (есть дефекты и повреждения, которые на момент осмотра не грозят опасностью разрушения конструкции, но способны в дальнейшем привести к повреждению ее элементов).
- В предаварийном или аварийном (имеющиеся повреждения свидетельствуют о потере перекрытием несущих способностей, что делает крайне опасным пребывание людей в помещении).
Информация о техническом состоянии перекрытий отражается в заключении. В случае, если горизонтальные конструктивные элементы здания находятся не в исправном, но работоспособном состоянии, инженером в техзаключении даются рекомендации по устранению дефектов и повреждений и приведению перекрытий в соответствие со строительными нормами. Это позволит не допустить доведение состояния несущих компонентов в силовой схеме здания до предаварийного или аварийного.
В этой ситуации на основе выпущенного ГУП МосжилНИИпроект технического заключения о состоянии несущих конструкций и возможности проведения перепланировки заказывается проект восстановления и замены перекрытий.
Восстановление смешанных перекрытий
Данную проектную документацию может разработать не только автор проекта дома – ГУП МосжилНИИпроект, но и любая компания, занимающаяся проектированием, с допуском СРО, у которой есть законное право проводить «работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений». Проектная документация у сторонней организации обойдется значительно дешевле, чем у проектного института.
При заказе проекта восстановления и замены перекрытий на стороне, он должен пройти экспертизу в ГУП МосжилНИИпроект. Эта услуга обойдется в 30 тысяч рублей. По ее итогам будет выдан документ, подтверждающий, что проект соответствует всем необходимым требованиям.
Кроме того, можно получить устную консультацию у сотрудника ГУП МосжилНИИпроект, проводившего диагностику конструкций квартиры и составившего техническое заключение, относительно разработанного проекта по восстановлению и замене перекрытий.
После проведения ремонтных работ по приведению перекрытий к нормативному уровню технического состояния вновь следует обращение в ГУП МосжилНИИпроект (процедуру мы уже описали выше) за новым техническим заключением, которое оформляется после проведения повторного инженерного обследования. И уже на основе этого документа заказывается проект перепланировки квартиры, который потребуется согласовывать с Мосжилинспекцией.
Проект перепланировки, пример:
Мы неоднократно отмечали, что ТЗ и проектная документация обходятся очень дорого, если их заказывать в ГУП МосжилНИИпроект – проектном институте, у которого есть эксклюзивное право на оформление технических заключений о перепланировке в домах старого жилого фонда и объектах исторической застройки города. К тому же это очень продолжительный по времени процесс.
Например, на разработку одного технического заключения от МосжилНИИпроекта уйдет примерно 1 месяц, а может быть и больше при сильной загруженности сотрудников института государственными заказами.
В таком случае логичен вопрос, а может ли заказать всю необходимую документацию не у автора проекта дома? Можно, но это касается не всех документов.
Техническое заключение, на основе которого будет разработан проект перепланировки в квартире старого дома, можно заказать только в ГУП МосжилНИИпроект, даже если не предполагается вмешательство в несущие конструкции. Причина этого в том, что в таких зданиях ненесущие перегородки со временем приобретают статус разгружающих.
Любой компании со свидетельством СРО можно поручить разработку:
- проекта восстановления и замены перекрытий и предшествующего ему технического заключения о состоянии конструкций (для домов старого жилого фонда);
- технического заключения о перепланировке, если не затрагиваются несущие стены (для монолитных домов, чей автор утратил юридическую силу);
- проекта перепланировки.
Заказав любую из перечисленных услуг в нашей компании, вы сэкономите свое время и денежные средства, а также получите профессиональную консультацию по вопросу согласования перепланировки в государственных органах.
Кроме того, нашими специалистами выполняются физические работы по демонтажу деревянных и смешанных перекрытий.
Пример технического заключения от ГУП МосжилНИИпроект на перепланировку в доме 1940 года постройки:
